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QUESTION

普段お客様にご提案させていただくうえで、良くある質問事項につきまして記載させていただきました。

エージェントに相談する前に、気になる部分は解決しておきましょう。

どんな方々が不動産投資されているんですか?


様々な年代・職種の方が購入されていますが、特に多いのは将来の年金や保険が国に保障されていない30~40代の一般的なサラリーマン、また公務員の方です。自己責任で行うハイリスクな株や先物取引などと比較して、安心・安全・手間いらずな商品としてご購入される方が増えてきています。




働きながら副業としてやるには大変ではないですか?


弊社で販売させていただいた物件に関しましては、一切手間がかかりません。入居者募集・賃貸契約業務・更新手続き・家賃の集金・送金・延滞家賃の催促・回収・退去の立ち合い・修繕の手配まで一貫して管理させていただきます。




不動産投資を始めるのに、自己資金はどれくらい必要ですか?


自己資金は0円から検討できます。弊社提携金融機関にて全額ローンを組むことも可能です。無理をせず始めていただくために、その方にあった資金計画を作成させていただきます。




都心部の販売物件が多いように思いますが・・メリットは?


東京都心部での不動産購入に対して、金額が高い!ワンルームだと狭いなど、特に地方の方からすれば最低でもアパートが基準としてかんがえられている方も多いはずです。弊社取扱い物件は都心の中でも中心部にあたる物件のみとなります。これは昨今話題にもなっている空室リスクを最小限に考えているためです。都心部の物件は「入居者を確保しやすい」「物件価値の下落率が低い」「世界中の投資家が目を向けるエリア」この3つのメリットがあるため、投資対象としてはリスクヘッジに一番てきしていると考えております。




マンションの寿命ってどのくらいなんですか?


いろいろな見解があり、正確にお伝えするのは難しいのですが、減価償却費を算出する上での財務省令による耐用年数は47年、コンクリートの中性化・鉄筋に錆が発生する過程から考えると約90年、JASS5の鉄筋コンクリート工事における概略では大規模補修不要予定期間を約65年、耐久性の限界期間を100年、と、あります。その他にも外装、給排水管、その他設備を含めた大規模修繕計画の実務的な見解からする耐用年数は約30年とも言われております。参考までに(財)マンション再生協会のデーターによると築50年以上経過して建替えが行われている事例があります。現在では幾度もの法改正が行われマンションの基本的な強度向上と施工技術の向上、製品精度の向上があり、マンション創成期の物件(中古物件)よりも耐用年数は飛躍的に向上していると考えられます。




地震や災害リスクに関して教えてください


これらの問題に備えるために当社で火災保険・地震保険・住宅総合保険などをご紹介しております。




御社が倒産・賃貸管理会社が倒産したらどうなりますか?


所有者はお客様の名義ですので、倒産が原因で賃料収入が途絶えることはございません。




将来物件の転売は可能なんでしょうか?


永く保有して下さることをお勧めしますが、何らかの事情で売却を希望される場合は適正価格の範囲内であれば売却可能です。適正価格とは中古物件を取り扱う不動産業者が推測する価格となります。目安は近隣物件のなかで同等物件での売却事例(制約事例)を参考にすることが多いようです。また、売却のタイミングにおいて、賃貸入居者が不在の場合には中古物件を検討している次のオーナー候補者からみれば家賃収入が見込みづらい状況となりますので、入居者が確保できている状況での売却がおススメです。




不動産購入時には、どんな費用がかかりますか?


不動産投資に必要な資金は、物件価格だけではありません。不動産会社に支払う仲介手数料や、登記のための登録免許税や司法書士報酬、抵当権設定費用が必要になります。また、不動産取得税という税金もかかります。さらに、金融機関に対して支払う融資手数料もあります。




普通のサラリーマンなんですが、金融機関からの融資はうけられるんでしょうか?


不動産投資は、投資物件自体に担保価値があるので、融資は受けやすいです。安定的な給与収入があるサラーリーマンは、金融機関の信用が高く、その意味でも融資が受けやすいと言えます。




金融機関から融資を受ける際の資金計画の考え方を教えてください。


ある程度、頭金を用意しましょう。返済が順調にできるかどうか、購入後の収支をシュミレーションしてみることも大切です。金利上昇や売却も想定しておくと、余裕のある計画が立てられます。




不動産を持っている時にかかってくる税金て、なにがあるんですか?


不動産の取得に際してかかる税金として、「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税」があります。印紙税は、契約書に貼付する収入印紙の代金のことです。登録免許税は、登記をする際にかかる税金です。不動産取得税は、都道府県に納める地方税です。税率は、物件の固定資産税評価額の3%です。ただし土地に関しては、固定資産税評価額の1/2が課税標準となりますので、実質的な税率は1.5%です。




入居者の確保ってどうやって行うんですか?


東京23区内の再開発や公共交通機関の発展により、都心の利便性が高まり、都心への人口集中が鮮明になっております。とくに首都圏の全世帯の4割以上が単身者ということもあり、ワンルームの需要は確実に増えています。




物件の資産価値はどのようなところで決まっているんですか?


マンションの資産価値は需給関係により決まります。立地・環境・利便性・建物のグレードが需要の決め手となります。賃貸需要の高い物件では建物が古くなっても資産価値をあまり損うことなく維持できます。また、近年東京23区の自治体主導のワンルームマンションの供給源も資産価値の維持に一役買っております。




物件の老朽化に伴い、入居者の確保が難しくなってきませんか?


築年数が経過しても、物件のメンテナンスによって価値を維持・向上させることは可能です。今では「リノベーション物件」として注目されています。




確定申告って難しいのでしょうか?


不動産投資の場合、収入と経費は、パターンがほぼ固定されています。慣れれば決して難しくありません。また、セミナーも開催致しますのでお気軽にお申込み下さいませ。




物件は増やしていったほうが良いのでしょうか?


リスクヘッジの観点からみてオススメします。投資用の不動産が1つですと、空室になると100%家賃が入ってきませんが、物件が2つの場合は、一つが空室になっても損失は50%と半分になります。しかし物件を2つ所有していても同じマンションの中で同じタイプの住戸を2戸買うと、入居も退去も同時なってしまうこともあります。2物件目を購入する場合はエリア・広さ・立地などを変えると空室リスクに対して安心です。





自分でまず知識をつけてみたい方はこちらから

不動産投資については、会社や取扱い物件によって考え方が変わってしまいます。

​ある程度の知識を持ち、事前準備しておくのも一つの方法ですね。

Appointment

 

はじめて不動産投資について学んで見たいという方は、弊社エージェントが丁寧にご説明させていただきます。

また具体的なお話をしたいという方には提案内容をそろえお伺い致します。お客様の日程やご都合に合わせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。

MIRACREA SEMINAR

 

弊社では定期的に不動産投資に関するセミナーを開催しております。

全くの初心者向けの内容から、玄人向けの金融・物件選定方法など様々な内容を用意しております。

現在は5月19日(土)13時~開催になります、初心者向けのセミナー参加者を募集しております。

株式会社MIRACREA

​東京都港区六本木7-15-13

info@miracrea.co.jp

TEL : 03-6812-9206 (代表番号)  FAX : 03-6812-9207

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